Henri Haaksiala: Onko asuntomarkkinoiden nykytila uhka vai mahdollisuus?

Korkojen nousu ja taloudellinen epävarmuus ovat johtaneet Helsingin asuntomarkkinoiden jäähtymiseen. Vaikka kauppamäärät ovat laskeneet, Helsinkiin valmistuu edelleen uusia asuntoja. Tämä lisää markkinoille tarjontaa samalla kun kysyntä muutenkin laskee, mikä yhdistettynä kuluttajien epävarmuuteen omaa ja ympäröivää taloutta kohtaan, on kääntänyt asuntojen hinnat monin paikoin selkeään laskuun. Myös markkinointi -ja myyntiajat ovat pidentyneet ja se näkyy niin myyjien kuin kiinteistönvälittäjien epätoivona. Pelkästään tänä keväänä useita merkittäviäkin toimijoita on mennyt konkurssiin, kirjoittaa Henri Haaksiala.

Julkaistu alunperin 17.5.2023 LinkedInissä: Kokonaisuudessaan Helsingin asuntomarkkinat kohtaavat haasteita korkojen nousun, kauppamäärien laskun ja jatkuvan uusien asuntojen valmistumisen vuoksi. On tärkeää seurata markkinoiden kehitystä ja ymmärtää, miten nämä tekijät vaikuttavat päätöksiin asuntokaupassa. Ostajien on syytä olla varovaisia, tutkia vaihtoehtoja huolellisesti ja harkita asiantuntijoiden neuvontaa, kun tehdään päätöksiä asuntokaupoista Helsingissä. Toisaalta hintajousto kumpaankin suuntaan on merkki toimivasta markkinataloudesta ja voi tarjota oston paikkoja niin ensiasunnon ostajalle kuin myös sijoittajalle. 

Rakennusliikkeiden konkursseista aiheutuvat riskit

Vaikka asuntomarkkinat kohtaavat haasteita, on tärkeää pitää mielessä, että markkinat ovat jatkuvassa muutoksessa. Uusia asuntoja valmistuu, koska rakennushankkeita on aloitettu ennen ongelmien laajuuden paljastumista. Viimeistään syksyllä on odotettavissa hidastumista näissä uudiskohteissa. Markkinoiden dynaaminen luonne mahdollistaa tilanteen korjaantumisen ja epätasapainon tasaantumisen. Tämä edellyttää joustavuutta ja kykyä sopeutua muuttuviin olosuhteisiin. Asuntomarkkinoiden seuraaminen ja jatkuva oppiminen auttavat meitä ymmärtämään paremmin markkinoiden kehitystä.

Uudiskohteisiin ja niiden isoon taloyhtiölainan velkaosuuteen liittyy myös pelkoja. Suomessa tullaan varmasti vielä näkemään rakennusliikkeiden konkursseja - ja tilanteessa, jossa konkurssiin ajautuva rakennusliike omistaa yhä itse merkittävän osan uudiskohteen asunto-osakkeista, asunnon jo ostaneet naapurit voivat olla todellisissa ongelmissa. Nyt tarjotaan jo sellaisia diilejä, joissa uudiskohteessa saa asua ensimmäiset kaksi vuotta ilmaiseksi, ei siis vain lyhennysvapaalla vaan niin, että myyjä maksaa myös kaikki vastikkeet yms. ensimmäisen kahden vuoden ajalta. 

Tämä high risk/high reward-tilanne tarjoaa varmasti pelin paikkoja, mutta itse näen sen myös pelottavana signaalina markkinoilta. Uudiskohteessa on riskinä myös naapureiden maksuvalmiuden kehitys. Yksi tapa suojautua asuntomarkkinoilla on suunnata huomio sellaisille asuinalueille, joille ei mahdu enää uudiskohteita. Tällaisia alueita ovat esimerkiksi monet kantakaupungin postinumeroalueet ja Kallion alue. Vaikka neliöhinnat näillä alueilla ovat Helsingin korkeimpia ja arvonousupotentiaali voi olla heikompi, niitä voidaan pitää turvasatamina arvonkehityksen kannalta.

Vaikka Helsingin asuntomarkkinat ovat tällä hetkellä haastavassa tilanteessa, tilanne ei pysy pysyvästi samana. On tärkeää pysyä ajan tasalla markkinoiden kehityksestä ja olla valmis tarttumaan tuleviin mahdollisuuksiin. Jatkuva oppiminen ja asiantuntijoiden tuki auttavat meitä tekemään tietoisia päätöksiä asuntokaupassa ja hyödyntämään markkinoiden muutostilanteita. Vaikka hinnat laskisivat nyt koko pääkaupunkiseudulla, mitä keskeisempi sijainti on, sitä varmemmin arvo palautuu vanhalle tasolleen ja saavuttaa tulevaisuudessa myös uusia huippulukemia.

Case: Kahden asunnon loukusta vuokranantajaksi

Yksi esimerkki perinteisesti ongelmaksi miellettävästä tilanteesta on "Kahden asunnon loukku", jossa uusi asunto on jo ostettu, mutta vanhasta ei pääse eroon. Tällaisessa tilanteessa uudessa asunnossa voi olla esimerkiksi vuoden lyhennysvapaa, jonka loppuminen aiheuttaa kylmiä väreitä ja pelon puistatuksia omistajalle. Mikä neuvoksi jos asuntoa ei saa myydyksi tai hintataso on laskenut niin alas ettei kohteesta kannata luopua tappiolla? Vanhan kodin voi jättää muutamaksi vuodeksi vuokralle - jos hinnoittelussa ottaa tavoitteeksi kustannusneutraalin vuokratason tai tappion minimoinnin, tästä voi helposti saada toimivan yhtälön. 

Vuosien varrella moni asiakkaanani ollut vuokranantaja on tullut markkinoille juuri tällä tavoin, esim. suurempaan asuntoon vaihtaessa, ensiasuntonsa myynnin sijaan. Edellä kuvattu tilanne vaatii luonnollisesti neuvottelutaitoja pankin suuntaan ja vahvaa henkilökohtaista kassavirtaa, mutta on täysin tehtävissä. 

Henri Haaksiala

Laillistettu vuokravälittäjä

Helsinki